Franchise prêt relais : ce que la banque ne détaille jamais en premier
Le prêt relais est un crédit immobilier temporaire qui finance l’achat d’un nouveau logement avant la vente de l’ancien. Dans ce montage d’achat revente, la franchise du prêt relais, qu’elle soit partielle ou totale, détermine votre rythme de remboursement, la pression sur votre trésorerie et le coût final du financement. Entre les intérêts, le taux appliqué par la banque et le capital restant dû, chaque option de franchise pèse directement sur votre budget familial.
Concrètement, le prêt relais immobilier vient compléter ou précéder un prêt immobilier classique pour permettre un changement de résidence sans rupture de logement. La banque avance un montant de crédit relais compris en général entre 50 % et 70 % de la valeur du bien immobilier ancien, en tenant compte d’une éventuelle décote de vente et de votre capacité d’emprunteur. Ce capital de relais crédit est ensuite soldé au terme de la durée du prêt, au moment de la vente de l’ancien logement, ce qui déclenche le remboursement anticipé du capital et des intérêts restants.
Dans ce cadre, la franchise prêt relais correspond à la période pendant laquelle vous ne remboursez pas encore le capital, mais uniquement les intérêts ou rien du tout selon l’option choisie. La durée du prêt relais varie le plus souvent entre 12 et 24 mois, ce qui laisse un délai raisonnable pour organiser la vente de l’ancien bien immobilier. Plus cette durée s’allonge, plus le coût du prêt, les intérêts et le taux effectif global deviennent déterminants pour votre budget, surtout si vous cumulez déjà un crédit immobilier sur le nouveau logement.
Franchise partielle : payer les intérêts pour limiter le coût total
Avec une franchise partielle sur un prêt relais, l’emprunteur paie chaque mois les intérêts du crédit relais et l’assurance emprunteur, tandis que le capital est remboursé à la vente du bien. Sur un montant de prêt relais de 150 000 euros à un taux nominal de 3,8 %, la mensualité d’intérêts tourne autour de 475 euros, auxquels s’ajoute le coût de l’assurance, ce qui reste supportable pour un couple à deux revenus. Ce schéma de remboursement limite le coût du prêt relais, car les intérêts ne se capitalisent pas sur le capital restant dû.
Pour une famille qui gère déjà un prêt immobilier classique sur le nouveau logement, la franchise partielle est pertinente si le budget peut absorber 400 à 600 euros par mois en plus. Vous payez alors les intérêts du crédit relais comme un loyer temporaire, mais vous évitez que ces intérêts s’ajoutent au capital, ce qui réduit le coût du financement au terme de l’opération. Dans un scénario d’achat revente rapide, où la vente de l’ancien bien intervient en moins de douze mois, la différence de coût entre franchise partielle et totale reste contenue, mais elle existe déjà.
Les banques comme le Crédit Agricole, BNP Paribas ou Société Générale proposent ce type de franchise partielle sur la plupart de leurs crédits relais adossés ou secs. La simulation de prêt réalisée par votre conseiller doit détailler séparément les intérêts, le coût du prêt et le montant de capital restant à rembourser au moment de la vente de l’ancien logement. Avant de signer, exigez une simulation de crédit immobilier qui compare plusieurs durées de prêt relais et plusieurs niveaux de taux, afin de mesurer l’impact réel de la franchise partielle sur votre trésorerie mensuelle et sur le coût total du financement immobilier ; un guide détaillé sur les conditions pour un prêt relais peut d’ailleurs aider à décrypter ces chiffres.
Franchise totale : respirer sur la trésorerie, payer plus cher au final
La franchise totale sur un prêt relais fonctionne de manière radicalement différente, puisque vous ne payez aucune mensualité d’intérêts pendant la durée du crédit relais. Seule l’assurance emprunteur peut être prélevée chaque mois, tandis que les intérêts sont intégralement capitalisés et ajoutés au capital restant dû au terme du prêt. Résultat, le coût du prêt relais augmente mécaniquement, car vous payez des intérêts sur des intérêts, ce qui renchérit le financement immobilier.
Sur le même montant de prêt relais de 150 000 euros à un taux de 3,8 %, la franchise totale permet de ne rien payer pendant douze mois, mais elle coûte environ 300 à 500 euros de plus qu’une franchise partielle sur la même durée. Cet écart de coût du prêt peut grimper jusqu’à 20 % selon les calculs publiés par certains courtiers en crédit immobilier, surtout si la durée du prêt relais se rapproche des vingt-quatre mois. La phrase d’alerte de David Lelong, fondateur du site Immobilier-danger.com, résume bien l’enjeu pour chaque emprunteur immobilier : « La facture peut vite s’envoler si vous ne prenez pas certaines précautions. »
Autre point clé, la franchise totale est en pratique réservée au prêt relais adossé, c’est à dire un relais crédit couplé à un prêt immobilier classique pour financer le nouveau logement. Les banques l’acceptent plus difficilement sur un relais sec, car le risque de non vente de l’ancien bien pèse alors entièrement sur le crédit relais. Avant de signer, demandez une simulation de prêt détaillant le scénario de remboursement anticipé en cas de vente rapide, et le scénario de remboursement au terme maximal, en consultant aussi un dossier pédagogique sur l’échéance d’un prêt relais pour comprendre comment se calcule la dernière ligne de votre tableau d’amortissement.
Franchise partielle ou totale : le vrai calcul entre 300 et 3 000 euros
Pour une famille en agrandissement, le choix entre franchise partielle et franchise totale ne se résume pas à une simple préférence de confort, mais à un arbitrage chiffré entre trésorerie immédiate et coût total du crédit relais. Sur douze mois de prêt relais à 3,8 %, la franchise totale coûte en moyenne 300 à 500 euros de plus que la franchise partielle pour un montant de prêt de 150 000 euros, ce qui reste gérable si la vente de l’ancien logement est rapide. En revanche, si la durée du prêt relais s’étire vers vingt-quatre mois, l’effet des intérêts capitalisés peut faire grimper le coût du prêt de plusieurs milliers d’euros.
Le seuil de rentabilité est assez clair pour un emprunteur qui anticipe une vente ancien rapide sur un marché immobilier dynamique. Si la vente intervient en moins de six mois, la franchise totale peut rester intéressante, car le surcoût d’intérêts reste limité et la trésorerie est préservée pour financer les travaux, le déménagement ou un double loyer. Au delà de douze mois, la franchise partielle devient presque toujours plus rationnelle, car le capital restant dû du crédit relais ne gonfle pas sous l’effet des intérêts composés, ce qui réduit le coût global du financement immobilier.
Pour objectiver ce choix, il faut poser les deux scénarios de prêt relais côte à côte, en intégrant le taux, la durée, le montant de prêt et les frais d’assurance emprunteur. Une bonne simulation de prêt doit afficher le coût du prêt relais en franchise partielle, puis en franchise totale, avec un cas de remboursement anticipé à six mois et un cas de remboursement au terme maximal. Ce n’est qu’en comparant ces quatre chiffres que vous verrez si la franchise prêt relais totale est un simple coussin de trésorerie ou une source de coût caché qui grignote votre apport pour le nouveau logement.
Éligibilité, garanties et conditions de remboursement : les clauses à lire en détail
Les conditions de remboursement d’un prêt relais, qu’il soit en franchise partielle ou totale, sont encadrées par des règles précises que la banque doit vous présenter clairement. La durée maximale du prêt relais tourne autour de vingt-quatre mois, avec un terme contractuel qui impose la vente de l’ancien bien immobilier avant cette échéance, faute de quoi le crédit relais doit être refinancé ou transformé en prêt immobilier classique. Les établissements de crédit sont tenus d’informer les clients sur les coûts des différentes franchises et de proposer des simulations personnalisées, mais la qualité de ces explications varie fortement d’une banque à l’autre.
Pour sécuriser le financement, la banque exige presque toujours une garantie réelle sur le logement, souvent sous forme d’hypothèque ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers, parfois via une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers détaillée dans certains dossiers spécialisés. Cette garantie couvre le capital du prêt relais, les intérêts, les pénalités éventuelles et le coût de l’assurance en cas de défaillance de l’emprunteur. En pratique, la valeur de vente de l’ancien bien immobilier doit largement dépasser le montant du prêt relais pour que la banque accepte le financement, surtout si vous demandez une franchise totale avec intérêts capitalisés.
Les clauses de remboursement anticipé méritent aussi une lecture attentive, car une vente plus rapide que prévu peut réduire fortement le coût du prêt relais. Certaines banques facturent des indemnités de remboursement anticipé sur le crédit relais, d’autres les suppriment pour faciliter l’achat revente et accélérer la rotation de leur portefeuille de financement immobilier. Dans tous les cas, ce n’est pas le taux affiché qui doit guider votre choix de franchise prêt relais, mais le coût total d’immobilisation du capital entre la signature du crédit et l’encaissement définitif du prix de vente de l’ancien logement.
FAQ sur la franchise prêt relais et les conditions de remboursement
La franchise totale est elle toujours plus chère qu’une franchise partielle sur un prêt relais ?
Dans la grande majorité des cas, la franchise totale sur un prêt relais coûte plus cher qu’une franchise partielle, car les intérêts sont capitalisés et s’ajoutent au capital restant dû. Sur douze mois, l’écart de coût peut se situer entre 300 et 500 euros pour un montant de prêt de 150 000 euros à un taux de 3,8 %. Plus la durée du prêt relais s’allonge, plus cet écart augmente, surtout si la vente de l’ancien logement tarde.
Quand privilégier une franchise partielle sur un crédit relais immobilier ?
La franchise partielle est à privilégier lorsque le ménage peut supporter une mensualité supplémentaire de 400 à 600 euros, en plus du prêt immobilier du nouveau logement. Ce choix limite le coût du prêt relais, car les intérêts ne se capitalisent pas sur le capital. Il est particulièrement adapté si la vente de l’ancien bien immobilier est probable dans les six à douze mois.
Dans quels cas la franchise totale sur un prêt relais adossé peut elle être pertinente ?
La franchise totale sur un prêt relais adossé est pertinente lorsque la trésorerie est très tendue, par exemple en cas de double loyer, de travaux importants ou de frais de déménagement élevés. Elle permet de ne pas payer d’intérêts pendant la durée du prêt relais, au prix d’un coût total plus élevé. Ce choix reste raisonnable si la vente de l’ancien logement intervient rapidement, idéalement en moins de six mois.
Que se passe t il si la vente de l’ancien logement n’a pas lieu avant le terme du prêt relais ?
Si la vente de l’ancien logement n’est pas réalisée avant le terme du prêt relais, la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital et des intérêts, ce qui oblige souvent à refinancer la dette. Dans certains cas, le crédit relais est transformé en prêt immobilier classique, avec une nouvelle durée et un nouveau taux. Cette situation renchérit fortement le coût du financement et doit être anticipée dès la signature.
Comment bien préparer une simulation de prêt relais avant le rendez vous bancaire ?
Pour préparer une simulation de prêt relais, il faut rassembler les estimations de valeur de l’ancien bien, le projet d’achat du nouveau logement, vos revenus et vos charges actuelles. Demandez à la banque deux scénarios complets, en franchise partielle et en franchise totale, avec le détail des intérêts, du capital restant dû et du coût total du prêt. Comparez ensuite ces chiffres en intégrant un éventuel remboursement anticipé en cas de vente rapide, afin de choisir la franchise prêt relais la plus adaptée à votre situation.