Comment réussir une simulation de prêt relais pour deux biens immobiliers

Comprendre le fonctionnement du prêt relais pour deux biens

Le prêt relais appliqué à deux biens immobiliers : principes et spécificités

Le prêt relais est une solution de financement temporaire proposée par les banques pour faciliter l’achat d’un nouveau logement ou appartement avant la vente d’un bien immobilier existant. Lorsqu’il s’agit de deux biens, la mécanique se complexifie : il s’agit alors de prendre en compte la valeur de revente de deux propriétés pour déterminer le montant du crédit relais accordé. Ce type de montage permet de ne pas attendre la vente effective des deux biens pour concrétiser un nouveau projet immobilier.

Comment fonctionne le crédit relais sur plusieurs biens ?

Le principe reste similaire à un prêt relais classique, mais le montant du prêt est calculé à partir de la valeur estimée des deux biens mis en vente. La banque applique généralement un pourcentage (souvent entre 50 % et 80 %) sur la valeur totale estimée, déduction faite du capital restant dû sur les crédits immobiliers en cours. Ce montant constitue alors le capital relais disponible pour financer l’achat du nouveau logement.

• Montant du prêt relais : dépend de la valeur de marché des deux biens et du capital restant à rembourser.
• Durée du prêt relais : généralement de 12 à 24 mois, avec possibilité de franchise partielle ou totale sur le remboursement des intérêts.
• Remboursement : le crédit relais est soldé dès la vente des biens immobiliers concernés.
• Assurance emprunteur : souvent exigée par la banque pour sécuriser le financement.

Il existe plusieurs formes de relais immobilier : le relais adossé (associé à un prêt immobilier principal) ou le relais sec (sans prêt principal). Le choix dépend de la situation financière et du projet immobilier envisagé.

Pour mieux comprendre les subtilités de l’estimation du montant prêt relais, vous pouvez consulter ce guide essentiel sur l’estimation d’un prêt relais.

Les critères à prendre en compte avant de simuler votre prêt relais

Les points à examiner avant toute simulation

Avant de lancer une simulation de prêt relais pour deux biens immobiliers, il est essentiel de bien cerner les critères qui vont influencer votre projet immobilier. Le prêt relais, qu’il soit adossé ou classique, implique de nombreux paramètres à analyser pour optimiser votre financement et éviter les mauvaises surprises.

• Estimation de la valeur des biens : La première étape consiste à évaluer précisément la valeur de chaque logement ou appartement à vendre. Une estimation trop optimiste peut fausser le montant du crédit relais accordé par la banque. Pour approfondir ce point, consultez ce guide sur l’estimation d’un prêt relais.
• Montant du prêt relais : Le montant prêt relais dépend généralement d’un pourcentage de la valeur estimée des biens à vendre, souvent entre 50 % et 80 %. Ce montant doit être cohérent avec votre projet d’achat immobilier.
• Situation du crédit immobilier principal : Si vous avez déjà un prêt immobilier en cours sur l’un des biens, il faut intégrer le capital restant dû et le remboursement prêt dans votre simulation.
• Taux d’endettement : Les banques examinent votre taux d’endettement global, incluant le crédit relais, le prêt principal et éventuellement d’autres crédits en cours. Un taux trop élevé peut bloquer le financement.
• Durée du prêt relais et période de franchise : La durée prêt relais est généralement courte (12 à 24 mois), avec une franchise partielle ou totale sur le remboursement du capital. Il est important de bien comprendre la durée franchise et ses implications sur votre budget.
• Assurance emprunteur : L’assurance emprunteur est souvent exigée par la banque pour couvrir le capital restant dû en cas de problème. Son coût doit être intégré dans le calcul du montant prêt relais.
• Conditions de vente des biens : Plus la vente des biens immobiliers est incertaine, plus le risque de devoir rembourser le crédit relais sans avoir vendu augmente. Les banques sont attentives à la liquidité du marché immobilier local.

Impact de ces critères sur la simulation

Chaque critère a un impact direct sur le montant du relais immobilier, le taux appliqué, la durée du financement et la faisabilité globale du projet immobilier. Utiliser un simulateur prêt fiable permet de mieux anticiper les mensualités, le coût total du crédit relais et d’ajuster votre stratégie de vente ou d’achat.

En résumé, bien préparer sa simulation de prêt relais, c’est avant tout analyser en détail sa situation financière, la valeur des biens, et les conditions de financement proposées par les banques. Cette étape est cruciale pour éviter les pièges lors de la simulation et réussir son projet immobilier.

Étapes clés pour réaliser une simulation de prêt relais efficace

Préparer vos informations financières et immobilières

Avant de lancer une simulation de prêt relais, il est essentiel de rassembler toutes les données concernant vos biens immobiliers et votre situation financière. Cela inclut :

• La valeur estimée de chaque logement ou appartement à vendre
• Le capital restant dû sur vos crédits immobiliers en cours
• Le montant du projet immobilier à financer (achat du nouveau bien)
• Vos revenus et charges mensuelles pour évaluer votre taux d’endettement

Choisir le bon type de prêt relais et comprendre les modalités

Les banques proposent plusieurs formules de crédit relais : relais sec, relais adossé à un prêt immobilier classique, ou encore relais avec franchise partielle. Il est important de comparer ces options, car elles influencent la durée du prêt, le montant empruntable et les modalités de remboursement. Pensez à vérifier les conditions de franchise (période pendant laquelle vous ne remboursez que les intérêts) et les exigences en matière d’assurance emprunteur.

Utiliser un simulateur fiable et comparer les offres

Un simulateur de prêt relais en ligne vous permet d’estimer le montant du prêt relais, les mensualités et le coût total du financement. Entrez précisément les valeurs de vos biens, le capital restant dû, le montant du nouveau projet et la durée souhaitée. N’hésitez pas à comparer plusieurs simulateurs pour obtenir une vision réaliste des conditions proposées par les banques.

Analyser les résultats pour ajuster votre projet

Une fois la simulation réalisée, analysez les résultats :

• Le montant du prêt relais accordé couvre-t-il vos besoins ?
• Le taux proposé est-il compétitif par rapport au marché ?
• La durée du prêt et la période de franchise sont-elles adaptées à votre calendrier de vente ?
• Le remboursement du prêt relais est-il compatible avec votre taux d’endettement ?

Si nécessaire, ajustez le montant de votre projet immobilier ou négociez avec votre banque pour optimiser les conditions.

Pour aller plus loin dans la réussite de votre simulation, consultez notre guide détaillé sur la simulation de prêt relais et découvrez les conseils d’experts pour sécuriser votre financement.

Pièges à éviter lors d’une simulation de prêt relais sur deux biens

Erreurs fréquentes lors de la simulation d’un prêt relais sur deux biens

La simulation d’un prêt relais immobilier pour deux logements ou appartements peut vite devenir complexe. Plusieurs pièges sont à éviter pour ne pas compromettre votre projet immobilier ou votre financement.

• Surestimer la valeur de vente : Beaucoup de personnes surestiment le montant de la vente de leur bien immobilier. Cela fausse le calcul du capital restant à rembourser et peut entraîner un relais trop élevé, difficile à obtenir auprès des banques.
• Ignorer la durée de la franchise : La franchise partielle ou totale permet de différer le remboursement du capital ou des intérêts. Mais attention à bien intégrer cette durée dans votre plan de remboursement pret, car elle impacte le coût total du credit relais.
• Négliger le taux d’endettement : Les banques examinent le taux d’endettement global, incluant le pret principal et le relais pret. Un taux trop élevé peut bloquer l’obtention du credit immobilier classique ou du relais adossé.
• Oublier l’assurance emprunteur : L’assurance est obligatoire sur la plupart des credits immobiliers. Son coût doit être intégré dans le montant pret et le calcul du capital restant dû.
• Confondre les types de relais : Il existe plusieurs formes de relais immobilier : relais sec, relais adossé, relais franchise. Chacun a ses spécificités en termes de durée pret, de remboursement et de conditions de financement.
• Utiliser un simulateur pret non adapté : Certains simulateurs ne prennent pas en compte la gestion de deux biens immobiliers ou la combinaison avec un pret immobilier classique. Privilégiez un outil qui permet d’intégrer toutes les variables de votre projet.

Conseils pour sécuriser votre simulation

• Vérifiez toujours l’évaluation de vos biens immobiliers auprès de professionnels ou d’agences reconnues.
• Comparez les offres de plusieurs banques pour optimiser le taux et les conditions du credit relais.
• Anticipez les délais de vente et la durée de franchise pour éviter tout décalage dans le remboursement pret.
• Demandez un accompagnement personnalisé pour votre projet immobilier, surtout si vous combinez plusieurs types de financement.

Une simulation fiable repose sur la prise en compte de tous ces éléments. Cela vous évitera de mauvaises surprises lors de la mise en place de votre pret relais ou lors du passage devant la banque.

Exemple concret de simulation de prêt relais avec deux biens

Simulation chiffrée d’un prêt relais sur deux biens immobiliers

Pour mieux comprendre le fonctionnement du prêt relais dans le cadre d’un projet immobilier impliquant deux biens, voici un exemple concret, basé sur des données réalistes et des pratiques courantes observées auprès des banques françaises.

Élément	Bien 1	Bien 2
Valeur estimée à la vente	250 000 €	150 000 €
Capital restant dû (crédit immobilier en cours)	80 000 €	50 000 €
Montant net disponible (après remboursement des crédits)	170 000 €	100 000 €
Montant total mobilisable pour le prêt relais	270 000 €
Pourcentage retenu par la banque (généralement 70 %)	189 000 €

Dans cet exemple, la banque retient généralement 70 % de la valeur nette des deux biens, soit 189 000 €. Ce montant constitue le capital du prêt relais immobilier qui pourra être utilisé pour financer l’achat du nouveau logement ou appartement.

Montage du financement et impact sur le projet

Supposons que le prix d’achat du nouveau bien immobilier soit de 350 000 €. Le financement s’organise alors ainsi :

• Prêt relais : 189 000 €
• Apport personnel : 20 000 €
• Prêt immobilier classique (prêt principal) : 141 000 €

La durée du prêt relais est généralement de 12 à 24 mois, avec une franchise partielle ou totale sur le remboursement du capital. Pendant la période de franchise, seuls les intérêts (taux du crédit relais) sont à régler chaque mois. L’assurance emprunteur est également à prévoir, elle couvre le capital restant dû en cas de sinistre.

Points de vigilance lors de la simulation

• Bien vérifier le taux d’endettement après l’opération : il ne doit pas dépasser 35 %.
• Prendre en compte la durée du prêt relais et la possibilité d’une franchise partielle ou totale.
• Anticiper le remboursement du prêt relais dès la vente effective des biens : cela réduit le coût total du crédit relais.
• Comparer les offres des banques et simulateurs de prêt relais pour optimiser le montage financier.

Ce cas concret illustre l’importance d’une estimation précise des biens, d’un calcul rigoureux du montant du prêt relais et d’une bonne anticipation des modalités de remboursement. Un accompagnement par un professionnel du crédit immobilier ou un courtier peut s’avérer utile pour sécuriser votre projet immobilier.

Questions fréquentes sur le prêt relais et la simulation pour deux biens

Le prêt relais est-il accessible à tous les profils d’emprunteurs ?

Non, le prêt relais n’est pas systématiquement accordé par les banques. Les établissements de crédit analysent plusieurs critères comme la situation professionnelle, le taux d’endettement, la stabilité des revenus et la qualité du patrimoine immobilier. Un projet immobilier solide, un capital restant dû raisonnable sur un prêt principal, et un bon historique bancaire sont souvent exigés.

Comment les banques calculent-elles le montant du prêt relais ?

Le montant du prêt relais dépend de la valeur estimée du ou des biens immobiliers à vendre. En général, les banques proposent entre 50 % et 80 % de la valeur estimée, déduction faite du capital restant dû sur un éventuel crédit immobilier en cours. L’utilisation d’un simulateur prêt permet d’obtenir une première estimation, mais chaque banque applique ses propres critères.

Quelle est la durée d’un prêt relais ?

La durée du prêt relais est généralement comprise entre 12 et 24 mois. Cette période correspond au temps estimé pour vendre le ou les logements concernés. Certaines banques proposent une franchise partielle ou totale sur le remboursement des intérêts pendant cette durée. Il est important de bien anticiper la durée de vente pour éviter un remboursement anticipé ou des frais supplémentaires.

Peut-on cumuler un prêt relais avec un crédit immobilier classique ?

Oui, il est fréquent de combiner un prêt relais avec un crédit immobilier classique pour financer l’achat d’un nouvel appartement ou logement. On parle alors de prêt relais adossé. Le remboursement du prêt relais intervient lors de la vente du bien immobilier initial, tandis que le crédit immobilier classique finance le nouveau projet sur une durée plus longue.

Quels sont les risques principaux d’un prêt relais ?

Le principal risque est de ne pas vendre le ou les biens immobiliers dans le délai imparti. Cela peut entraîner des difficultés de remboursement et des frais supplémentaires. Il est donc essentiel de bien évaluer la valeur de chaque bien, de prendre en compte les frais d’assurance emprunteur, et de vérifier la capacité de remboursement en cas de retard de vente.

Faut-il souscrire une assurance emprunteur pour un prêt relais ?

La plupart des banques exigent une assurance emprunteur pour couvrir les risques liés au prêt relais, même si la durée est courte. Cette assurance protège l’emprunteur et la banque en cas d’incapacité de remboursement. Son coût dépend du montant du prêt, de l’âge et de la situation de l’emprunteur.

Le prêt relais est-il adapté à tous les projets immobiliers ?

Le prêt relais convient surtout aux personnes souhaitant acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu leur bien actuel. Il n’est pas adapté à tous les profils ni à tous les projets immobiliers, notamment si la vente du bien est incertaine ou si le marché immobilier local est peu dynamique. Une analyse approfondie du projet, du financement et des conditions de remboursement est indispensable avant de s’engager.