Comment réussir sa simulation de prêt relais pour un prêt hypothécaire

Comprendre le fonctionnement du prêt relais

Le principe du prêt relais dans un projet immobilier

Le prêt relais est un crédit immobilier temporaire proposé par les banques pour faciliter l’achat d’un nouveau logement avant la vente de votre bien actuel. Il s’adresse principalement aux personnes souhaitant acheter un appartement ou une maison sans attendre la finalisation de la vente de leur ancien logement. Ce mécanisme permet de débloquer rapidement un montant correspondant à une partie de la valeur de votre bien en vente, afin de financer l’achat du nouveau bien immobilier.

Comment fonctionne le prêt relais ?

Concrètement, la banque avance une somme d’argent, appelée montant du prêt relais, qui représente généralement entre 50 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien en cours de vente. Ce montant dépend de plusieurs critères, comme l’état du marché immobilier, la localisation du logement, ou encore votre capacité de remboursement. Pendant la durée du prêt relais, qui varie souvent de 12 à 24 mois, vous ne remboursez que les intérêts (appelés intérêts intercalaires) et l’assurance. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois, dès que la vente de votre ancien bien est conclue.

Les différents types de prêt relais

• Prêt relais sec : utilisé lorsque le montant du prêt relais suffit à financer l’achat du nouveau logement sans besoin de crédit immobilier complémentaire.
• Prêt relais adossé : il combine un prêt relais et un prêt immobilier classique pour compléter le financement si le montant du prêt relais ne couvre pas la totalité de l’achat.

Les éléments clés à connaître

• Durée du prêt relais : généralement 12 à 24 mois, parfois renouvelable une fois.
• Taux d’intérêt : souvent plus élevé qu’un crédit immobilier classique, il impacte le coût total du financement.
• Montant du prêt : calculé selon la valeur estimée de votre bien en vente, moins un abattement de sécurité appliqué par la banque.
• Assurance emprunteur : elle est obligatoire et s’ajoute au coût du crédit relais.
• Franchise : période pendant laquelle vous ne remboursez que les intérêts, le capital étant remboursé à la vente du bien.

Avant de vous engager, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement du prêt relais, ses avantages et ses risques. La simulation de prêt relais permet d’anticiper le montant à emprunter, le coût total, la durée, et d’évaluer votre capacité à rembourser. Pour approfondir ce point, consultez notre guide sur comment évaluer votre capacité de prêt relais selon votre salaire.

Pourquoi simuler un prêt relais avant de s’engager ?

Pourquoi la simulation est essentielle avant de s’engager

Avant de signer pour un prêt relais ou un crédit immobilier, il est crucial de réaliser une simulation. Cette étape permet d’anticiper le coût total du financement, d’évaluer la faisabilité de votre projet immobilier et de limiter les mauvaises surprises lors de la vente ou de l’achat d’un logement. Une simulation de prêt relais vous aide à mieux comprendre le montant du capital à emprunter, la durée du prêt, le taux d’intérêt appliqué et le montant des intérêts à rembourser.

• Estimation du montant du prêt relais : la simulation permet de calculer précisément le montant relais nécessaire en fonction de la valeur de votre bien immobilier à vendre et du prix d’achat de votre nouvel appartement ou maison.
• Analyse du coût total : en simulant, vous visualisez le coût total du crédit relais, incluant les intérêts, l’assurance, la franchise éventuelle et les frais annexes.
• Gestion du calendrier : la simulation vous aide à anticiper la durée du prêt relais et à organiser le remboursement du capital restant dû, surtout si la vente de votre ancien logement prend plus de temps que prévu.
• Comparaison des offres : elle facilite la comparaison entre plusieurs banques, taux d’intérêt et conditions de remboursement, pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation.

En simulant votre prêt relais, vous pouvez aussi anticiper les risques liés à un décalage entre la vente de votre ancien logement et l’achat du nouveau. Cela vous permet de mieux préparer votre dossier de financement et d’optimiser votre capacité d’emprunt, en tenant compte du montant du prêt relais, du taux d’intérêt, de la durée du prêt et du coût total du crédit immobilier.

Pour les profils spécifiques, comme les entrepreneurs, il existe des conseils adaptés pour simuler un prêt relais efficacement. Vous pouvez consulter cet article dédié à la simulation de prêt relais pour entrepreneurs pour approfondir ce sujet.

Les critères à intégrer dans une simulation de prêt relais

Les éléments essentiels à prendre en compte dans votre simulation

Pour réussir une simulation de prêt relais, il est crucial d’intégrer tous les paramètres qui influencent le coût et la faisabilité de votre projet immobilier. La banque va analyser plusieurs critères pour déterminer le montant du prêt relais et les conditions de financement. Voici les principaux éléments à ne pas négliger :

• La valeur de votre bien à vendre : le montant du relais dépend directement de l’estimation de votre logement ou appartement mis en vente. Généralement, la banque retient entre 60 % et 80 % de la valeur estimée.
• Le prix d’achat du nouveau bien : il conditionne le montant total du prêt à financer, en incluant le prêt relais et le prêt immobilier classique.
• Le capital restant dû sur votre crédit immobilier actuel : il faut intégrer le remboursement de ce crédit dans le calcul du capital à financer.
• La durée du prêt relais : elle varie généralement de 12 à 24 mois. Plus la durée est longue, plus le coût total du crédit relais augmente.
• Le taux d’intérêt : le taux appliqué par la banque a un impact direct sur le coût du financement. Il est important de comparer les taux d’intérêt proposés.
• Les modalités de remboursement : selon les offres, vous pouvez bénéficier d’une franchise totale ou partielle, c’est-à-dire ne payer que les intérêts ou rien du tout pendant la durée du relais.
• L’assurance emprunteur : elle représente un coût supplémentaire à intégrer dans votre simulation prêt relais.

Bien calculer le montant et anticiper le coût total

Une simulation efficace doit permettre d’évaluer le montant du prêt relais adapté à votre situation, mais aussi d’anticiper le coût total du financement. N’oubliez pas d’inclure :

• Les frais de dossier et de garantie
• Le capital restant à rembourser sur l’ancien crédit immobilier
• Les éventuels frais liés à la vente de l’ancien logement

Pour aller plus loin sur les conditions d’obtention et les critères d’acceptation, consultez notre article sur l’accord de principe dans le prêt relais.

Les erreurs fréquentes lors d’une simulation de prêt relais

Pièges courants lors de la simulation d’un prêt relais

La simulation d’un prêt relais est une étape essentielle pour sécuriser son projet immobilier, mais elle comporte plusieurs pièges à éviter. Voici les erreurs les plus fréquentes qui peuvent fausser l’évaluation du coût total ou mettre en péril le financement de votre achat ou de votre vente de logement.

• Surestimer le prix de vente de l’ancien logement : Beaucoup de personnes surestiment la valeur de leur bien immobilier, ce qui gonfle artificiellement le montant du prêt relais possible. Si la vente se fait à un prix inférieur, le capital restant à rembourser peut devenir un vrai problème.
• Oublier les frais annexes : Les simulations de crédit relais négligent parfois les frais de notaire, d’agence, d’assurance ou les pénalités de remboursement anticipé. Ces coûts s’ajoutent au montant total du financement et impactent le coût du crédit immobilier.
• Mal anticiper la durée du prêt relais : La durée du prêt relais dépend du temps nécessaire pour vendre l’ancien appartement ou maison. Une durée trop courte peut entraîner des difficultés de remboursement, tandis qu’une durée trop longue augmente le coût des intérêts et de l’assurance.
• Ne pas intégrer la franchise : La période de franchise, pendant laquelle seuls les intérêts sont remboursés, doit être prise en compte dans la simulation. Oublier ce paramètre fausse le calcul du coût total et du capital restant dû.
• Ignorer l’évolution des taux d’intérêt : Les taux d’intérêt peuvent évoluer entre la simulation et la signature du crédit relais. Un taux plus élevé que prévu augmente le coût du prêt relais et du prêt immobilier associé.
• Mal comparer les offres de la banque : Toutes les banques ne proposent pas les mêmes conditions pour un relais adossé ou un relais sec. Ne pas comparer les taux, les frais de dossier, la durée du prêt et les modalités de remboursement peut coûter cher sur le long terme.

Conseils pour fiabiliser votre simulation

• Utilisez des estimations réalistes pour la vente de votre bien.
• Intégrez tous les frais annexes dans le calcul du montant du prêt relais.
• Prévoyez une marge de sécurité sur la durée du prêt relais pour éviter les mauvaises surprises.
• Demandez plusieurs simulations auprès de différentes banques pour comparer le coût total, le taux d’intérêt et les conditions de remboursement.
• Vérifiez les modalités de remboursement anticipé et d’assurance pour anticiper le coût final de votre projet immobilier.

Une simulation de prêt relais fiable repose sur une analyse complète des paramètres : montant du prêt, durée, taux d’intérêt, coût total, capital restant, modalités de remboursement, et prise en compte des imprévus. Cela permet d’éviter les erreurs qui pourraient compromettre le financement de votre achat immobilier.

Comparer les offres de prêt relais et prêt hypothécaire

Comparer les offres pour optimiser son financement

Comparer les offres de prêt relais et de prêt hypothécaire est une étape essentielle pour réussir son projet immobilier. Chaque banque propose des conditions différentes, que ce soit sur le taux d’intérêt, la durée du crédit ou les modalités de remboursement. Il ne faut pas se limiter au taux affiché : le coût total du crédit dépend aussi des frais annexes, de l’assurance emprunteur, et des éventuelles pénalités en cas de remboursement anticipé.

• Taux d’intérêt : Le taux interet du prêt relais est souvent plus élevé que celui d’un prêt immobilier classique. Il est donc crucial de comparer le taux relais et le taux du crédit immobilier pour évaluer le coût total.
• Durée : La durée pret relais est généralement courte (12 à 24 mois), alors que le prêt hypothécaire s’étale sur plusieurs années. Cela impacte le montant des mensualités et la gestion de votre budget.
• Montant : Le montant pret relais dépend de la valeur de votre logement à vendre et du capital restant dû sur votre crédit immobilier en cours. La simulation pret permet d’ajuster le montant relais selon votre projet immobilier.
• Modalités de remboursement : Certains établissements proposent une franchise totale ou partielle sur le remboursement pret relais, c’est-à-dire que vous ne payez que les intérêts pendant la durée du relais. D’autres exigent un remboursement partiel du capital.
• Assurance : Le coût de l’assurance peut varier fortement d’une banque à l’autre. Il est important de l’intégrer dans le calcul pret pour connaître le cout total du financement.

Relais adossé ou relais sec : bien choisir selon son profil

Deux grandes formules existent : le relais sec (uniquement le prêt relais) et le relais adossé (prêt relais + prêt immobilier classique). Le choix dépend de votre besoin de financement et de la vente de votre ancien logement.

Type de prêt	Utilisation	Avantages	Inconvénients
Relais sec	Pour financer l’achat d’un appartement ou d’une maison en attendant la vente ancien	Moins de frais, gestion simplifiée	Montant limité, dépendance à la vente
Relais adossé	Pour compléter le financement avec un crédit immobilier classique	Permet d’acheter un bien plus cher, souplesse de remboursement	Cout total plus élevé, deux crédits à gérer

Conseils pour une comparaison efficace

• Utilisez plusieurs outils de simulation pret pour obtenir des estimations personnalisées.
• Demandez des offres détaillées à plusieurs banques et analysez le capital restant dû, les frais de dossier, et la franchise éventuelle.
• Négociez le taux relais et le taux du prêt immobilier, ainsi que les conditions d’assurance.
• Vérifiez les conditions de remboursement anticipé et les garanties exigées.

Comparer les offres de relais pret et de credit immobilier vous permet de sécuriser votre achat, d’optimiser le cout total et d’éviter les mauvaises surprises lors de la vente ou du remboursement.

Anticiper les imprévus et sécuriser son projet immobilier

Prévoir les aléas du marché et protéger son financement

Quand on prépare un projet immobilier avec un prêt relais, il est essentiel d’anticiper les imprévus qui pourraient impacter la vente de son ancien logement ou l’achat du nouveau. Le marché immobilier évolue rapidement, et une simulation de prêt doit intégrer une marge de sécurité pour éviter les mauvaises surprises.

• Délai de vente : La durée de vente de l’ancien bien peut être plus longue que prévu. Cela influence directement la durée du prêt relais et le coût total du crédit relais. Il est donc conseillé de prévoir une période de franchise suffisamment large pour couvrir un éventuel retard.
• Variation des taux d’intérêt : Les taux peuvent évoluer entre la simulation et la signature du prêt. Un taux d’intérêt plus élevé augmente le coût du crédit relais et du prêt immobilier associé. Il est prudent de comparer les offres de plusieurs banques pour sécuriser le taux le plus avantageux.
• Montant de la vente : Si le prix de vente de l’ancien appartement ou maison est revu à la baisse, le montant du prêt relais pourrait ne pas suffire à financer l’achat du nouveau logement. Il faut donc simuler différents scénarios de vente pour ajuster le montant du prêt relais et du prêt hypothécaire.
• Assurance et garanties : L’assurance emprunteur et les garanties demandées par la banque peuvent représenter un coût supplémentaire non négligeable. Il est important de les intégrer dans le calcul du coût total du financement.

Mettre en place des solutions de sécurité

Pour sécuriser son projet immobilier, plusieurs options existent :

• Opter pour un relais adossé, qui permet de rembourser une partie du capital dès la vente de l’ancien bien, limitant ainsi le coût des intérêts.
• Négocier une durée de prêt relais adaptée à la réalité du marché local, pour éviter la pression d’un remboursement anticipé.
• Prévoir un plan B de financement, comme une épargne de précaution ou un crédit relais complémentaire, en cas de vente retardée.

Enfin, il est recommandé de revoir régulièrement sa simulation de prêt relais avec sa banque ou un courtier, afin d’ajuster le montant, la durée, et le taux en fonction de l’évolution du projet immobilier et du marché. Cela permet de garder le contrôle sur le coût total du financement et de sécuriser chaque étape, du calcul du capital restant dû au remboursement du prêt relais.