Comment simuler un prêt relais avec un revenu locatif

Comprendre le prêt relais et son fonctionnement

Le principe du prêt relais dans l’achat immobilier

Le prêt relais est un crédit immobilier temporaire, proposé par les banques pour faciliter l’achat d’un nouveau logement avant la vente de l’ancien. Ce mécanisme permet de disposer rapidement d’un capital, appelé montant du prêt relais, qui correspond généralement à une partie de la valeur de votre bien immobilier en vente. L’objectif est de ne pas rater une opportunité d’achat immobilier, même si la vente de votre ancien logement n’est pas encore finalisée.

Fonctionnement et modalités du crédit relais

Concrètement, la banque avance une somme, souvent comprise entre 50 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien immobilier à vendre. Ce montant, appelé capital relais, vient compléter votre apport pour financer l’achat du nouvel appartement ou maison. La durée du prêt relais est généralement courte, entre 12 et 24 mois, le temps de réaliser la vente de l’ancien logement.

Pendant cette période, vous remboursez uniquement les intérêts, appelés intérêts intercalaires. Le remboursement du capital intervient lors de la vente effective de votre bien. Il existe plusieurs types d’offres de prêt relais, dont le relais adossé (associé à un prêt immobilier classique) et le relais sec (sans autre crédit immobilier).

• Montant du prêt : calculé selon la valeur estimée de l’ancien logement
• Durée : limitée, souvent 12 à 24 mois
• Taux d’intérêt : généralement plus élevé qu’un crédit immobilier classique
• Coût total : dépend du montant, de la durée et du taux d’intérêt

Pourquoi simuler un prêt relais ?

La simulation d’un prêt relais permet d’anticiper le coût total du financement, d’estimer le montant à rembourser et de comparer les offres des banques. Cela aide aussi à évaluer la faisabilité de votre projet immobilier, en tenant compte du capital restant dû sur votre crédit immobilier actuel et du prix de vente de l’ancien logement.

Pour aller plus loin, découvrez comment simuler un prêt relais pour un couple et adaptez votre simulation à votre situation personnelle.

L’importance du revenu locatif dans le montage du dossier

Le revenu locatif : un atout pour renforcer votre dossier

Lorsque vous préparez un projet immobilier impliquant un prêt relais, la prise en compte de vos revenus locatifs peut faire toute la différence. Les banques examinent avec attention la capacité de remboursement et la stabilité financière du demandeur. Si vous percevez un revenu locatif régulier grâce à un appartement ou un logement mis en location, cela peut rassurer l’établissement prêteur sur votre capacité à honorer le remboursement du crédit relais.

Comment le revenu locatif influence le montant du prêt relais

Le montant du prêt relais dépend en grande partie de la valeur de votre bien immobilier à vendre (logement ancien) et de votre situation financière. Les revenus locatifs viennent s’ajouter à vos autres ressources, ce qui peut permettre d’augmenter le montant du prêt relais accordé. En effet, lors de la simulation de prêt, la banque prend en compte ces loyers pour calculer votre taux d’endettement et déterminer le capital restant à financer pour votre nouvel achat immobilier.

• Un revenu locatif stable peut permettre d’obtenir un taux d’intérêt plus avantageux.
• Il facilite l’accès à des offres de financement plus souples, notamment en matière de durée de prêt relais.
• Il peut réduire le coût total du crédit relais, car la banque estime que le risque est moindre.

Spécificités pour les professions libérales et investisseurs

Pour les professions libérales ou les investisseurs, la prise en compte des revenus locatifs dans le calcul du prêt relais est encore plus stratégique. Les banques analysent la régularité des loyers perçus, la durée des baux et la nature des biens immobiliers concernés. Pour aller plus loin sur ce sujet, consultez cet article dédié à la simulation de prêt relais pour professions libérales.

À retenir sur l’intégration des revenus locatifs

En résumé, intégrer un revenu locatif dans votre dossier de prêt relais peut :

• Augmenter le montant du prêt relais obtenu
• Optimiser le montage financier de votre achat revente
• Améliorer votre profil auprès de la banque lors de la simulation de crédit immobilier

Il est donc essentiel de bien préparer votre dossier et de valoriser chaque source de revenu pour maximiser vos chances d’obtenir un financement adapté à votre projet immobilier.

Étapes pour simuler un prêt relais avec revenu locatif

Préparer les éléments nécessaires à la simulation

Avant de lancer une simulation de prêt relais avec un revenu locatif, il est essentiel de rassembler toutes les informations clés sur votre projet immobilier. Cela inclut :

• Le prix d’achat du nouveau logement
• Le montant estimé de la vente de l’ancien bien immobilier
• Le capital restant dû sur votre crédit immobilier actuel
• Le montant du loyer que vous percevrez ou prévoyez de percevoir
• La durée souhaitée pour le relais pret
• Les taux d’intérêt proposés par les banques

Réaliser le calcul du montant du prêt relais

La banque va généralement proposer un montant de relais basé sur la valeur de votre ancien logement, souvent entre 50 % et 80 % de son prix de vente estimé. Il faut ensuite soustraire le capital restant dû sur votre crédit immobilier actuel pour obtenir le montant pret relais réellement mobilisable. N’oubliez pas d’intégrer le revenu locatif dans votre dossier, car il peut améliorer votre capacité de financement et rassurer la banque sur votre solvabilité.

Intégrer le revenu locatif dans la simulation

Le revenu locatif est pris en compte par la banque pour calculer votre taux d’endettement. En général, seuls 70 % des loyers perçus sont retenus dans le calcul, afin de tenir compte des éventuels impayés ou vacances locatives. Ce revenu supplémentaire peut permettre d’augmenter le montant pret relais ou d’obtenir de meilleures conditions de taux interet.

Comparer les offres et scénarios

Il est conseillé de réaliser plusieurs simulations avec différents paramètres : durée pret, taux, montant de la vente ancien logement, montant du revenu locatif, etc. Cela permet de comparer le coût total du financement, le montant des intérêts et le remboursement pret à prévoir. Pour approfondir la démarche, consultez ce guide détaillé sur réussir une simulation de prêt relais.

Utiliser un outil de simulation en ligne

Les simulateurs en ligne spécialisés dans le credit relais permettent d’intégrer toutes ces données et d’obtenir rapidement une estimation personnalisée. Ils affichent généralement le montant pret relais, la durée, le taux interet, le coût total et le remboursement mensuel. Cela facilite la comparaison des offres et l’optimisation de votre projet achat revente immobilier.

Points de vigilance lors de la simulation

Les pièges à éviter lors de la simulation

Simuler un prêt relais avec un revenu locatif peut sembler simple, mais plusieurs éléments méritent une attention particulière pour éviter les mauvaises surprises. Voici les principaux points de vigilance à garder en tête lors de votre simulation :

• Estimation réaliste du prix de vente de l’ancien logement : Surévaluer la valeur de votre bien immobilier peut fausser le montant du relais et mettre en péril le financement de votre achat immobilier. Il est conseillé de s’appuyer sur des avis de professionnels ou des estimations récentes du marché.
• Prise en compte des délais de vente : La durée du prêt relais dépend du temps nécessaire pour vendre votre ancien appartement ou maison. Un délai de vente plus long que prévu peut entraîner des frais supplémentaires, notamment au niveau des intérêts intercalaires.
• Calcul précis du montant du prêt relais : Le montant prêt relais est généralement compris entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du logement à vendre. Il faut donc bien vérifier ce ratio avec votre banque pour éviter un manque de capital lors de l’achat revente.
• Intégration correcte des revenus locatifs : Les banques n’intègrent pas toujours la totalité des loyers perçus dans le calcul de votre capacité de remboursement. Il est important de vérifier quel pourcentage de ces revenus sera réellement pris en compte dans votre dossier de crédit immobilier.
• Analyse du coût total du crédit : Ne négligez pas le coût total du financement, incluant les intérêts, les frais de dossier et les éventuels frais de remboursement anticipé. Une simulation complète doit intégrer tous ces éléments pour éviter de mauvaises surprises.
• Vérification des conditions de remboursement : Certaines offres de prêt relais imposent des conditions strictes en cas de non-vente du bien dans la durée prévue. Il est essentiel de bien comprendre les modalités de remboursement du capital restant dû et les conséquences sur votre projet immobilier.

Attention à la variation des taux d’intérêt

Le taux d’intérêt appliqué au crédit relais peut varier selon les banques et les offres. Une légère hausse du taux interet peut impacter significativement le coût total du prêt relais. Il est donc recommandé de comparer plusieurs simulations et de rester attentif aux évolutions du marché immobilier.

Impact de la durée du prêt relais

La durée pret relais est généralement comprise entre 12 et 24 mois. Plus la durée est longue, plus le coût du crédit augmente. Il est donc important d’anticiper au mieux la vente de votre ancien logement pour limiter la durée du financement relais et maîtriser le coût total de votre projet immobilier.

Tableau comparatif des scénarios possibles

Comparaison des scénarios de prêt relais avec ou sans revenu locatif

Scénario	Montant du prêt relais	Revenu locatif pris en compte	Taux d’intérêt	Durée du prêt	Coût total estimé	Capacité de remboursement
Sans revenu locatif	70 % de la valeur du logement à vendre	Non	3,2 %	12 mois	6 000 €	Moyenne
Avec revenu locatif partiel	75 % de la valeur du logement à vendre	Oui (50 % du loyer)	3,1 %	18 mois	7 500 €	Bonne
Avec revenu locatif total	80 % de la valeur du logement à vendre	Oui (100 % du loyer)	3,0 %	24 mois	9 000 €	Excellente

• Le montant du prêt relais dépend de la prise en compte du revenu locatif par la banque. Plus ce revenu est valorisé, plus le capital disponible pour l’achat immobilier augmente.
• Le taux d’intérêt peut légèrement varier selon la solidité du dossier et la part du revenu locatif intégrée dans le calcul du crédit relais.
• La durée du prêt relais est souvent ajustée en fonction de la complexité du projet immobilier et de la rapidité attendue pour la vente de l’ancien logement.
• Le coût total du financement (intérêts et frais) augmente avec la durée du prêt et le montant emprunté.
• La capacité de remboursement est renforcée si le revenu locatif est stable et reconnu par la banque, ce qui facilite l’obtention d’offres de prêt immobilier plus avantageuses.

Ce tableau permet de visualiser l’impact du revenu locatif sur le montage du prêt relais, le montant du capital restant à rembourser, et le coût total du crédit immobilier. Chaque situation doit être simulée précisément pour optimiser le financement de l’achat revente et limiter les risques liés à la vente de l’ancien appartement.

Conseils pour optimiser son dossier de prêt relais avec revenus locatifs

Optimiser la présentation de son dossier à la banque

Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt relais avantageux, il est essentiel de soigner la présentation de votre dossier auprès de la banque. Mettez en avant la stabilité de vos revenus, notamment les revenus locatifs si vous en percevez. Les établissements financiers apprécient la régularité de ces flux, car ils réduisent le risque lié au remboursement du crédit relais.

• Préparez tous les justificatifs de revenus locatifs (baux, avis d’imposition, relevés bancaires).
• Présentez un projet immobilier cohérent, en détaillant le montant du prêt relais souhaité, la valeur de l’ancien logement et le prix d’achat du nouveau bien.
• Expliquez clairement la stratégie de vente de votre ancien appartement ou maison, en fournissant une estimation de la valeur et un calendrier réaliste.

Valoriser le revenu locatif dans le calcul du financement

Le revenu locatif peut jouer un rôle déterminant dans le calcul du montant du prêt relais et du crédit immobilier associé. Il permet d’augmenter votre capacité d’emprunt et de rassurer la banque sur votre faculté à assumer le remboursement du prêt relais, même en cas de délai dans la vente de l’ancien logement.

• Incluez systématiquement le revenu locatif dans la simulation de prêt relais.
• Vérifiez que la banque prend bien en compte la totalité ou une partie de ce revenu dans le calcul du taux d’endettement.
• Comparez les offres de plusieurs établissements pour trouver le meilleur taux d’intérêt et le coût total le plus avantageux.

Anticiper la durée et les modalités de remboursement

La durée du prêt relais est généralement comprise entre 12 et 24 mois. Il est important d’anticiper les modalités de remboursement, notamment si la vente de l’ancien logement prend plus de temps que prévu. Certains contrats proposent un relais adossé, permettant de lisser le remboursement du capital restant dû.

• Évaluez le coût total du crédit relais en tenant compte des intérêts intercalaires et des frais annexes.
• Prévoyez une marge de sécurité sur la durée du prêt relais pour éviter tout stress financier.
• Renseignez-vous sur les conditions de remboursement anticipé en cas de vente rapide de l’ancien logement.

Comparer les offres et négocier les conditions

N’hésitez pas à mettre en concurrence plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions de financement. La négociation peut porter sur le taux d’intérêt, les frais de dossier, ou encore la flexibilité des modalités de remboursement.

• Utilisez des outils de simulation de prêt relais pour comparer les scénarios achat revente.
• Demandez des simulations personnalisées intégrant vos revenus locatifs et le montant du prêt relais souhaité.
• Analysez le coût total du financement, y compris le crédit immobilier complémentaire.

En suivant ces conseils, vous mettez toutes les chances de votre côté pour optimiser votre dossier de prêt relais et réussir votre projet immobilier, que ce soit pour l’achat d’un nouvel appartement ou la vente de votre ancien logement.